Il mercato immobiliare italiano in fase di ripresa

Secondo l’analisi svolta dal Team Research di Dils, nel quarto trimestre del 2023 il volume di investimenti immobiliari nel mercato italiano si è attestato a circa 2,6 miliardi di euro, rivelandosi il miglior trimestre dell’anno (+70% rispetto all’anno precedente, superando del 14% circa lo stesso periodo del 2022).

Le ottime performance dell’ultima parte dell’anno non sono state tuttavia sufficienti a compensare le perdite del periodo gennaio-settembre. Con 6,2 miliardi di euro, il fatturato dell’intero 2023 raggiunge infatti solo la metà del volume registrato nell’anno precedente che aveva ottenuto uno tra i migliori risultati della storia. 

In particolare, dopo nove mesi caratterizzati da una migliore tenuta dei settori Alternative e Living, il quarto trimestre ha evidenziato il ritorno di un certo dinamismo tra i segmenti più tradizionali, quali Office, Hospitality e Retail.

Logistica prima asset class dell’anno

Il settore della Logistica ha confermato la propria leadership, con un volume complessivo nel 2023 di oltre 1,6 miliardi di euro (+5%) registrando un nuovo record per il mercato italiano. Nel quarto trimestre, le transazioni si sono assestate a circa 650 milioni di euro, contribuendo a posizionare il comparto come la principale asset class con una quota del 27% del totale.

La forte domanda di spazi, a fronte della limitata offerta, è stata inoltre decisiva nel determinare la sostenuta crescita dei canoni di locazione.

Nel corso dell’ultimo trimestre, seppur ancora lontani dai risultati record del 2022, gli Uffici tornano a registrare investimenti in linea con i volumi degli anni precedenti: circa 630 milioni di euro che porta il totale annuo a 1,1 miliardi di euro.

Il Living, con investimenti pari a quasi 200 milioni di euro nel quarto trimestre (quasi il 90% concentrati a Milano) e un totale di 730 milioni di euro nel corso dell’anno, continua ad accrescere il proprio peso all’interno del panorama italiano (12% dei volumi investiti). Seppur condividendo il generale calo rispetto alle performance del 2022, l’interesse da parte di sviluppatori e investitori per questa asset class si consolida di trimestre in trimestre.

Focalizzandosi sul mercato delle compravendite residenziali, nei primi nove mesi del 2023 il numero delle transazioni in Italia ha raggiunto quasi le 508mila unità (-11,8% rispetto al 2022, l’anno record), di cui oltre 157.000 realizzato nel terzo trimestre. La contrazione si è registrata prevalentemente nel mercato dell’usato. Il rallentamento è dovuto principalmente all’aumento dei tassi di interesse che ha reso più difficile l’accesso al credito.

Sempre nel quarto trimestre, ha manifestato particolare vivacità il settore Hospitality, grazie a quasi 600 milioni di euro di investimenti che ne fanno il miglior trimestre negli ultimi due anni. Il 2023 si chiude quindi in decisa ripresa con un volume totale di circa 1,1 miliardi di euro, risultando una delle asset class in minore contrazione rispetto al 2022.

Anche il settore Retail ha realizzato il miglior trimestre dell’ultimo biennio, con circa 460 milioni di euro investiti che hanno portato il fatturato annuo a  circa 700 milioni di euro grazie soprattutto a un mix di portafogli out of town, ma anche al ritorno di significative transazioni del segmento dei centri commerciali e dell’high street milanese.

Il settore Alternative ha attirato un volume di investimenti inferiore al precedente trimestre, pari a 60 milioni di euro, che consente comunque di raggiungere un totale di quasi 900 milioni di euro nel 2023. È stato in particolare il segmento Healthcare a mostrare una crescita degli investimenti (circa 600 milioni di euro), più che raddoppiando il risultato del 2022 e incrementando notevolmente il proprio peso all’interno del mercato italiano (dal 2% al 10% del totale dei capitali investiti).

Outlook sul 2024

Dopo che nella prima parte dell’anno l’effetto negativo generato dal mutato contesto finanziario aveva frenato le transazioni, nell’ultimo trimestre il mercato italiano ha evidenziato una fase più dinamica. La stabilizzazione dei volumi e il miglioramento delle performance delle asset class più consolidate possono contribuire a creare un’inversione di tendenza, grazie anche alla progressiva, seppur lenta, efficacia del processo di repricing, supportato dalle aspettative di calo dei tassi di interesse nella seconda metà del 2024.

Secondo il Team Research di Dils, il mercato nei prossimi 12 mesi sarà caratterizzato dalla combinazione di due fenomeni: da una parte una stabilizzazione delle attività di investimento nei settori più consolidati, come gli uffici e la logistica, e dall’altra lo sviluppo di comparti legati a macro-trend sociali ed economici in forte crescita quali Education, Healthcare e Wellbeing, Infrastructure.

Si assisterà inoltre all’accelerazione del processo di ibridazione che coinvolgerà le asset class tradizionali, in primis gli uffici e il residenziale, i cui format verranno adattati alle nuove necessità emergenti dallo stile di vita contemporaneo e dalla centralità degli standard ESG.