Mercato immobiliare commerciale europeo: nel 2020 calo del 31 per cento

Il mercato immobiliare commerciale europeo è stato fortemente colpito dalla pandemia, ma non stava bene neppure prima. Nel 2019 gli investimenti nel settore erano calati del 27,5 per cento rispetto all’anno prima con un minimo storico di 42,1 miliardi di euro. Le chiusure di negozi e gdo, uniti alle poche aperture, hanno determinato un ulteriore calo del 31,1 per cento nel 2020 per un ammontare complessivo pari a circa 29 miliardi di euro. Per il 2021 si stima un rialzo del 20,7 per cento a 35 miliardi di euro, comunque il valore più basso del secolo. Questi sono alcuni dei dati del Rapporto 2021 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia, presentato da Scenari Immobiliari.

Anche se nel primo trimestre del 2020 il mercato era stato molto dinamico, con la conclusione di numerose transazioni importanti, nei mesi successivi l’attività si è fortemente ridimensionata: poche nuove trattative sono state avviate, soprattutto in relazione a shopping center.

Esistono molte differenze all’interno del mercato rispetto alle varie  tipologie di immobili e di location. Nelle high street, nonostante la forte penalizzazione derivante dalla mancanza di turisti, la presenza dei grandi brand, la scarsità di spazi disponibili e la fiducia in un ritorno alla normalità una volta rientrata la crisi sanitaria, hanno mantenuto vivo l’interesse da parte degli investitori. È un esempio Parigi che, malgrado le manifestazioni, spesso con danni alle vetrine dei negozi nelle zone centrali, e le limitazioni causate dalla pandemia, è considerata una piazza resiliente nella quale continuare a investire.

Il mercato immobiliare, nei trimestri successivi al propagarsi della crisi sanitaria, è stato caratterizzato dall’acquisizione di asset destinati a supermercati e operatori della grande distribuzione, evitando il drastico calo del livello degli investimenti temuto all’inizio dell’emergenza da coronavirus. La pressione esercitata durante il lockdown su attivazione o efficientamento del canale online, anche per le vendite di prodotti alimentari, ha portato numerose aziende a reperire le risorse necessarie per effettuare gli investimenti richiesti, spesso onerosi, attraverso lo smobilizzo di altri asset.

Il 2020 si è chiuso con un risultato migliore delle attese, confermando il livello di attrattività del settore che, nonostante le difficoltà è in grado di continuare a offrire interessanti opportunità di investimento, che andranno di pari passo con le trasformazioni del retail e delle preferenze del consumatore finale. Per quanto riguarda le quotazioni dei negozi  il 2020 si chiude con un calo del 5,7 per cento a livello europeo. Nessun Paese è risultato indenne. Per il 2021 le previsioni indicano ancora cali nelle quotazioni medie di vendita. Una piccola ripresa è attesa solo nel 2022, a cominciare dalle vie più commerciali.

Il mercato immobiliare del commercio in Italia

Il mercato italiano degli immobili a uso commerciale ha registrato nel 2020 un fatturato di 6,8 miliardi di euro, derivanti da vendita o locazione, con un calo di oltre ventisei punti percentuali su base annua. La perdita maggiore (-40 per cento) si è avuta nel mercato dei negozi, mentre la gdo ha retto meglio, con un calo del 20 per cento. Una quota rilevante delle transazioni portate a termine è stata conclusa nel primo semestre dell’anno, grazie ad attività avviate nel 2019. Gli investimenti nei sei mesi successivi hanno subito un forte rallentamento, causato dalle successive restrizioni necessarie al contenimento della diffusione del virus, alla modificazione delle abitudini personali e lavorative e dalle conseguenti richieste di riduzione o rimodulazione dei canoni di locazione da parte dei tenant. Per il 2021 si prospetta un primo semestre ancora di sostanziale debolezza, causata da proseguire della crisi pandemica. A fine anno il fatturato dovrebbe registrare un leggero incremento, pari a un più 1,5 per cento. Occorrerà attendere il 2022 per tornare a livelli vicini a quelli pre-Covid, con un fatturato che potrà raggiungere i 7,7 miliardi di euro.

Le quotazioni medie sono scese del 4 per cento nel 2020, ma le locazioni hanno avuto un risultato peggiore (meno 15,1 per cento). Le prospettive per il 2021 sono ancora negative, sia per quanto riguarda i prezzi che i canoni. La situazione è differenziata tra le varie città, ma tutte sono accomunate da valori negativi.