Bonus facciate 2020

di Anna Baldassari

Come di consueto la legge di bilancio regala novità, più o meno favorevoli. Di sicuro interesse e convenienza è quella prevista dall’art.1, co. 219-223, della legge n. 160/2019 riguardante la detrazione fiscale usufruibile nell’ipotesi di ristrutturazione delle facciate di immobili. La normativa è ancora lacunosa in più parti; si attendono quindi opportuni chiarimenti su alcuni aspetti che evidenzieremo in seguito.

Bonus facciate 2020​: Caratteristiche della detrazione

Destinatari della detrazione

La norma non specifica i beneficiari della detrazione; è presumibile, tuttavia, che analogamente a quanto previsto per le ristrutturazioni edilizie la detrazione sia riservata alle sole persone fisiche. In ogni caso in assenza di disposizioni espresse si potrebbe anche ritenere che la detrazione possa essere fruita oltre che dalle persone fisiche anche da soggetti diversi quali società di persone e società di capitali ovvero enti commerciali, associazioni e similari. Si attendono gli opportuni chiarimenti in merito.

Percentuale di detrazione

La detrazione è pari al 90% del costo sostenuto per gli interventi; si ripartisce in dieci quote costanti annuali partendo dall’anno di sostenimento della spesa e nei nove successivi. In attesa di chiarimenti ufficiali, ci si pone il dubbio se possano ricomprendersi le spese sostenute nel 2020 afferenti a lavori già iniziati o conclusi negli anni precedenti ma non ancora pagati. La normativa, infatti, non contiene alcune riferimento né alla data di inizio di lavori né alla data della delibera (ad esempio per lavori condominiali) assumendo rilievo la sola data di pagamento delle opere.

Limite massimo di costo agevolabile 

A differenza delle altre agevolazioni in materia di ristrutturazione o altri interventi edilizi, ivi compresi quelli finalizzati al risparmio energetico, non vi è un tetto massimo di spesa; l’agevolazione, quindi, compete sull’intero costo sostenuto senza alcun limite. Oltre al costo dell’esecuzione dei lavori, sono ricompresi anche quelli per prestazioni professionali (tecnici, geomtri, architetti e simili).

Nell’ipotesi di più soggetti aventi diritto alla detrazione (comproprietari ecc.):

• la detrazione spetta in base a quanto effettivamente corrisposto indipendentemente dalla percentuale di possesso dell’immobile;
• la detrazione spetta per ciascun intervento agevolato unitariamente considerato.

Soggetti beneficiari della detrazione

La detrazione spetta a chiunque sostenga il costo della ristrutturazione: proprietari e relativi familiari purché conviventi (anche coppie di fatto), nudi proprietari, titolari di diritti di uso, usufrutto o abitazione, inquilini, comodatari, soci di cooperative edilizie a proprietà divisa o indivisa ed altri eventuali utilizzatori dell’immobile. Nel caso di morte del titolare il diritto alla detrazione si trasmette esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene. Nel caso in cui le spese siano state sostenute dall’inquilino o dal comodatario la cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario.

Trasferimento dell’immobile

In caso di vendita o donazione dell’immobile prima che sia trascorso il periodo di rateizzazione la detrazione, salvo patto contrario, si trasferisce all’acquirente o donatario dell’immobile (persona fisica). In questo caso l’acquirente deve essere in possesso di tutta la documentazione comprovante le spese sostenute dal venditore o donante.

Interventi agevolabili

Gli interventi non riguardano solamente i condomini ma anche unità immobiliari indipendenti quali ville o altre abitazioni non condominiali. Deve trattarsi di edifici esistenti e, dunque, non spetta alcuna agevolazione relativamente alle nuove costruzioni. L’esclusione delle nuove costruzioni è immediatamente comprensibile ove si consideri che la finalità della normativa è quella di ripristinare e valorizzare le facciate dei palazzi situati nei centri storici o in agglomerati urbani a forte densità.

Poiché la normativa non fa riferimento alle categorie catastali, in assenza di chiarimenti, potrebbero rientrare tutti gli edifici a prescindere dalla categoria catastale di appartenenza (abitativi, commerciali e industriali). Ma a tal fine è opportuno attendere il decreto di attuazione.

Rientrano nell’agevolazione solamente alcune tipologie di lavori.

1. Interventi ordinari. Si ricomprendono esclusivamente:

• interventi finalizzati al recupero o restauro delle facciata esterna dell’edificio;
• manutenzione ordinaria;
• lavori di pulizia e tinteggiatura esterna.

Tali interventi devono, inoltre, riguardare solo ed esclusivamente le seguenti parti dell’immobile:

• strutture opache (pareti) della facciate;
• balconi;
• ornamenti e fregi.

Interventi eseguiti su parti diverse (finestre, grondaie, schermature solari sulle facciate, impianti esterni e simili) non possono beneficiare dell’agevolazione in commento, ma potranno eventualmente usufruire della normale detrazione per ristrutturazioni edilizie (50%).

2. Grandi interventi. Il riferimento è ai lavori di rifacimento della facciata che non siano di sola tinteggiatura e/o pulitura. Si tratta di lavori:

• influenti dal punto di vista termico

ovvero

• riguardanti oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

In questo caso gli interventi devono soddisfare i requisiti di prestazione energetica (D.M. 26.6.2015) e quelli riguardanti i valori di trasmittanza termica (D.M. 11.03.2008, Tab.2, all.B).

Qualora gli interventi siano diversi da quelli ammessi all’agevolazione, è comunque sempre possibile ricorrere alle agevolazioni alternative previste per le ristrutturazioni edilizie ordinarie o per gli interventi finalizzati al risparmio energetico.

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