Il mercato immobiliare in Italia: overview 2019

di Luca Dondi Dall'Orologio - Direttore Generale Nomisma

Il progressivo deterioramento del quadro macroeconomico, come il mancato riassorbimento delle tensioni finanziarie scaturite dalla contrapposizione con le istituzioni europee, rappresentano notevoli ostacoli sul percorso di risalita del mercato immobiliare italiano.

L’indebolimento delle prospettive reddituali delle famiglie, associato ad un possibile nuovo inasprimento delle condizioni di accesso al credito, rischiano, infatti, di privare il settore della linfa che ne ha fin qui alimentato la crescita, dopo che la doppia ondata recessiva – registrata tra il 2008 e il 2013 – ne aveva drasticamente ridotto dimensioni e vitalità.

Il mercato immobiliare in Italia: andamento delle compravendite

L’aumento delle compravendite, tornate ad attestarsi non distanti da quota 580 mila, nonché l’ennesima riduzione di intensità della flessione dei prezzi registrata sia nelle città maggiori che in quelle intermedie, rappresentano il portato di una dinamica rialzista la cui intensità pare ora destinata a ridursi. L’entità della frenata dipenderà dall’efficacia delle misure di politica economica poste in essere, oltre che dalla disponibilità del sistema bancario a continuare ed assecondare la pulsione proprietaria delle famiglie italiane, anche in un contesto di maggiore precarietà reddituale. 

Il mercato immobiliare in Italia: ruolo delle banche

È, infatti, alle erogazioni di mutui che si deve fare riferimento per individuare la principale determinante dell’ascesa del mercato immobiliare degli ultimi anni. Senza un diffuso ricorso all’indebitamento non sarebbe stato possibile, nella maggior parte dei casi, colmare l’ingente gap tra disponibilità patrimoniali e valori di mercato. L’aumentata finanziarizzazione ha finito inevitabilmente per rafforzare il legame tra l’evoluzione economica generale e andamenti settoriali, accrescendo la reattività di questi ultimi alle oscillazioni del contesto economico. L’immagine dell’immobiliare quale comparto con solide capacità anticicliche rappresenta un retaggio di un’epoca storica che poco ha a che vedere con la situazione attuale.

Un eventuale irrigidimento dell’offerta creditizia non si manifesterà, almeno inizialmente, con un ulteriore innalzamento (rispetto a quanto finora già avvenuto) degli spread applicati che, complice l’ingente liquidità immessa nel sistema dalla BCE, si manterranno comunque esigui ancora per qualche tempo, bensì attraverso un inasprimento dei requisiti di solidità reddituale dei richiedenti, funzionale a fronteggiare un innalzamento della rischiosità percepita.

Il mercato immobiliare in Italia: clima di fiducia

Gli effetti sul mercato del nuovo scenario sono di difficile quantificazione, ma è indubbio un deterioramento sia del clima di fiducia degli operatori sia degli indicatori previsionali. Se sul versante delle compravendite si profila una sostanziale stabilizzazione dell’attività sui livelli del 2018, su quello dell’evoluzione dei prezzi risulta ulteriormente posticipato l’agognato raggiungimento dell’invarianza.

Alla tendenza generale continueranno a fare eccezione le realtà urbane di maggiore vivacità economica e turistica, che già oggi manifestano modeste dinamiche espansive, ad eccezione di Milano dove l’intensità dei fenomeni appare senz’altro più marcata. A livello nazionale, sembra, tuttavia, profilarsi una frenata nel processo di progressivo irrobustimento della crescita che caratterizza, ormai da qualche tempo, il settore residenziale.

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