Quali sono i titoli abilitativi che servono per ristrutturare casa?

Ristrutturare casa è un’operazione complessa che richiede diverse attività da svolgere, dalla progettazione alla scelta dei materiali, ma quello che spesso siamo portati a dimenticare è che intervenire strutturalmente sulla nostra abitazione, o su qualsiasi tipo di edificio, richiede l’adempimento di certe procedure di tipo urbanistico e normativo che determineranno la conformità dell’intervento che si va ad eseguire. Avete sentito mai parlare del D.P.R. 380 del 2001? Si tratta del Testo Unico per l’edilizia che contiene le disposizioni da rispettare per la realizzazione delle diverse tipologie di intervento edilizio e, tra di essi, figurano i titoli abilitativi necessari a ristrutturare casa. 

Prima di proseguire, specifichiamo che la normativa che regola i Regimi autorizzativi in edilizia, negli ultimi anni è stata soggetta a numerosi aggiornamenti dando vita ad una vera e propria evoluzione volta allo snellimento dei processi che però, purtroppo, a volte ha portato più confusione tra tecnici e committenti che altro. Per chi volesse fare maggiore chiarezza a livello tecnico consigliamo il corso di formazione sui titoli abilitativi in edilizia, proposto dall’ente di formazione Pedago.

Ma ora torniamo a noi e concentriamoci su quali sono gli adempimenti per ristrutturare casa, ricordando che i titoli abilitativi cambiano in base al tipo di intervento che si intende realizzare.

I titoli edilizi della nuova normativa

La stesura iniziale del DPR 380 comprendeva diversi titoli edilizi ma, a seguito dell’evoluzione normativa in chiave semplificativa, i titoli presenti nel nuovo ordinamento sono in numero inferiore, ecco quali sono:

• Edilizia libera;
• CILA;
• PdC;
• SCIA;
• super SCIA.

Di seguito li approfondiremo indicando per quali tipi di intervento serve uno piuttosto che l’altro.

Ristrutturare casa: l’Edilizia Libera

Vengono definiti attività di edilizia libera tutti quegli interventi che possono essere posti in essere senza far ricorso a nessun titolo abilitativo, tradotto, quelli per cui non è necessario fare la comunicazione al Comune, ferma restando la necessità di rispettare le norme di tipo antisismico, di sicurezza, igienico-sanitarie, di tutela dal rischio idrogeologico e quelle relative alla gestione dell’energia. In parole povere, ecco gli interventi più comuni che potrete svolgere in casa vostra senza il bisogno dei titoli edilizi:

• Installazione di pompe di calore aria-aria inferiori a 12Kw;
• eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell’edificio;
• installazione di pannelli solari, fotovoltaici;
• manutenzione ordinaria;
• installazione di elementi di arredo alle aree di pertinenza della vostra abitazione.

Ristrutturare Casa: la CILA

CILA significa Comunicazione di Inizio Lavori Asservata, ed è un titolo abilitativo che serve ad effettuare degli interventi che non possono essere classificati come edilizia libera, ma che non rientrano neanche nei casi in cui sono necessari SCIA o PdC. Si tratta di un documento che deve essere redatto da un tecnico abilitato e che deve essere poi inviato allo Sportello Unico per l’Edilizia, vi servirà quando dovrete svolgere degli interventi come:

• ristrutturazioni di appartamenti che determinano la modifica degli ambienti;
• frazionamento delle unità immobiliari;
• accorpamento delle unità immobiliari;
• rifacimento degli impianti presenti;
• costruzioni di pertinenze minori non qualificabili come nuova costruzione.

Ristrutturare Casa: La SCIA

SCIA sta per Segnalazione Certificata di Inizio Attività e si tratta di un titolo abilitativo da richiedere per interventi che intaccano le parti strutturali dell’edificio, nello specifico si tratta di:

• Interventi di manutenzione straordinaria;
• Interventi di restauro e di risanamento conservativo;
• Interventi di ristrutturazione edilizia.

Le tipologie di intervento per cui è richiesta la SCIA possono cambiare in base ai regolamenti delle regioni. Ricordiamo che esiste una variante della SCIA, chiamata Super SCIA che viene fatta in alternativa al permesso di costruire per velocizzare alcune tipologie di interventi. Quest’ultimo titolo può essere utilizzato solo per ristrutturazioni che non alterano:

• parametri urbanistici;
• volumetrie;
• destinazione d’uso;
• categoria edilizia;
• sagoma dell’edificio.

Ristrutturare Casa: Il PdC

Si tratta del permesso di costruire che va richiesto per tutti gli interventi più corposi che prevedono una trasformazione edilizia o urbanistica, come ad esempio nuove costruzioni e ristrutturazione urbanistiche ed edilizie. Bisogna richiedere questo titolo abilitativo ogni volta che gli interventi di ristrutturazione portano a:

• un organismo edilizio diverso da quello di partenza;
• modifiche alla volumetria o al prospetto;
• cambiamenti di destinazione d’uso;
• cambiamenti della sagoma.

In questi casi, bisognerà presentare il PdC allo Sportello Unico dell’Edilizia e attendere l’iter di approvazione prima di cominciare i lavori. Nel permesso di costruire verranno indicate anche le scadenze entro cui i lavori devono essere ultimati.